Praha - Vysněný dům či byt se vám může pořádně prodražit, pokud si nedáte pozor na vady, které vám prodávající zatají. Jen vloni například specializovaní inspektoři sdružení v Asociaci inspektorů nemovitostí (AIN) objevili vady za téměř 100 milionů korun, které by jinak museli kupující dodatečně zaplatit při sanaci všech vad nalezených inspektory.

Reklamace skrytých vad navíc nebývá snadná a jejich pozdější odstraňování může přijít i na stovky tisíc korun. Platí to pak o to více v případech, kdy kupujete starší nemovitost.

Ty nejdůležitější problematické body vám ale mohou pomoci ohlídat právě specialisté. Odborníky však musíte vybírat pečlivě, protože ceny za tyto služby se mezi nimi liší i o tisíce korun.

Levné i drahé kontroly

Jednou z mála možností byl až do nedávna jen poměrně drahý technický audit nemovitosti. Většinu lidí, kteří kupovali byt či dům, ovšem obvykle odrazovala jeho cena kolem 10 až 13 tisíc korun, kterou si odborníci za takovéto audity účtují.

Podobnou službu mohou ale kupujícím prokázat nyní také energetické průkazy. Ty dokážou podle Luďka Lošťáka ze společnosti Comfort Space technickou inspekci z velké části i nahradit.

„Během vystavení energetického průkazu je nutné budovu nejen patřičně zaměřit, ale i zkontrolovat její technický stav. Veškeré parametry se pak projeví ve výsledném hodnocení budovy," poznamenává Luděk Lošťák.

Z průkazu lze podle Lošťáka zjistit především celkový stav nemovitosti z hlediska konstrukcí, případných závad nebo například zateplení. Současně jsou některé společnosti při technickém posouzení nemovitosti schopny provést i kontrolu statických závad, akustiky nebo vlhkosti jednotlivých konstrukcí.

„Během jediného měření dokážeme zkontrolovat mnohem více údajů, než vyžaduje energetický průkaz. Kupující i prodávající tak dostanou jasnou představu o stavu nemovitosti a vyhnou se pozdějším případným nepříjemnostem. Vše probíhá při jediné návštěvě technického inspektora, a majitel tak šetří čas i peníze," dodává Lošťák.

Energetický průkaz je navíc zatím stále povinnou součástí prodeje nemovitosti. V případě, kdy majitel bude chtít průkaz rozšířit a zajistit si navíc ještě technickou kontrolu, zaplatí navíc maximálně jeden až dva tisíce.

I nemovitost můžete reklamovat

Rozhodující je vždy délka záruční doby, kterou si jako kupující sjednáte ve smlouvě s původním majitelem bytu či domu. Po celou tuto dobu odpovídá za vady na prodávané nemovitosti prodávající.

Pokud si žádnou záruční dobu s druhou stranou nedohodnete, odpovídá prodávající pouze za vady, které existovaly již v době převodu nemovitosti. Dnes může kupující takové vady uplatnit u prodávajícího pouze 6 měsíců od nabytí nemovitosti. Pokud v této lhůtě nic nereklamuje, jeho právo zaniká a už se ho nemůže soudně domáhat. Kupující ale nyní čekají změny k lepšímu díky novému občanskému zákoníku. „Lhůtu, po kterou lze vady reklamovat, prodlužuje na celých 5 let od nabytí nemovitosti," říká Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners.

Existenci takzvaných skrytých závad je většinou poměrně obtížné prokázat u soudu, proto kupující musí vždy dbát na velmi důkladnou prohlídku domu či bytu, který kupuje.

„Pokud vadu objeví až po převzetí nemovitosti, musí ji řádně zdokumentovat, nafotit, popřípadě nechat písemně zaznamenat nestranným odborníkem. Ten ji navíc dokáže finančně ohodnotit pro následný požadavek na slevu z ceny," vysvětluje Michal Ševčík.

Vadu je pak nutné prokazatelně písemně oznámit prodávajícímu (osobní doručení oproti podpisu, zaslání doporučeného dopisu s dodejkou). Klíčové pro kupujícího je doložit, že vady prodávajícímu oznámil.

Nejčastější vady prodávaných nemovitostí

Ve starších domech se specialisté nejčastěji setkávají s vysokými tepelnými ztrátami objektů kvůli nedostatečnému zateplení. Další častou závadou jsou statické problémy konstrukcí střech a nosných částí konstrukcí. Problematické bývají i staré kotle bez pravidelné kontroly a údržby a komíny bez revizí.

Novostavby provázejí naopak potíže v souvislosti s vlhkou konstrukcí obvodového zdiva a vzlínáním vody do zdí vlivem špatné hydroizolace. Dále to jsou špatně zateplené šikminy střech, tepelné mosty a srážení vody v minerální vatě. V neposlední řadě to bývají také statické závady na konstrukcích, praskliny na zdech a stropech a tvorba plísní vlivem nadimenzování zateplovacích systémů.